Vale Martim Afonso Sul è un terreno di 8,2 Ha situato nel “triangolo d’oro” Comporta – Melides – Serra de Grândola. Dopo tre anni di sospensione del PDM, dal 1° giugno riprenderà l’analisi degli 82 progetti la cui licenza è stata richiesta prima del 2 giugno 2022 — tra cui il mio progetto di Hotel rurale.
Per stimare il valore di mercato ho utilizzato due metodi:
1. Valutazione analitica per componenti
Terreno: 8,2 ha, 175 k €/ha
- Abitazione principale / SNC (Superficie Netta di Costruzione) abitabile: 124 m², 3 k €/m²
- Area residenziale aggiungibile: 376 m², 1 k €/m²
- Annesso agricolo: 60 m², 1,25 k €/m²
- Volumetria turistica: 1 662,16 m², 0,5 k €/m²
- → Valore totale: ≈ 3 150 000 €
2. Valutazione sintetica
Applicazione di un coefficiente unico di 1 455 k €/m² alla superficie totale costruita/costruibile (residenziale + turistica = 2 162 m2).
- → Valore totale: ≈ 3 150 000 €
Domande
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Un prezzo di 1 455 k €/m² per la SNC totale, 2 162 m², è eccessivo rispetto all’attuale mercato locale?
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Quali sono oggi i valori medi di prezzo richiesto per m² edificabile nella zona, distinti tra:
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progetti residenziali privati;
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progetti di hotellerie/turismo rurale?
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Sapendo che il terreno sarà messo in vendita solo con la licenza approvata, quali correzioni (premio o sconto) sarebbero più adeguate?
Benchmark di mercato (maggio 2025)
Lotti residenziali privati
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Brejos da Carregueira, condominio – SNC 500 m², richiesta 2,55 M €, ≈ 5 100 €/m²
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Carvalhal/Brejos, vista mare – SNC 500 m², 3,20 M €, ≈ 6 400 €/m²
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Brejos, urbano + progetto SNC 285 m² – 1,03 M €, ≈ 3 600 €/m²
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Melides, nucleo storico – SNC 185 m² – 0,265 M €, ≈ 1 430 €/m²
Media residenziale del campione: ≈ 4 300 €/m² SLC
Progetti turistici / Hotel rurale
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Melides – Hotel rurale con 4 000 m² approvati: 5 M €, ≈ 1 250 €/m²
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Pinheiro do Cravo – Hotel rurale 1 772 m²: 2,90 M €, ≈ 1 640 €/m²
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S. Francisco da Serra – Tenuta 85 ha, pot. 4–6 000 m²: 2,28 M €, ≈ 380–570 €/m²
Media turistica del campione: ≈ 1 300 €/m²
Confronto con il prezzo richiesto di 1 455 k €/m²
Media ponderata del mio mix
≈ 75 % turistico [1 662 m² × 1 300 €] + ≈25 % residenziale [500 m² × 4 300 €] ≈ 2 050 €/m²
Scostamenti rispetto ai benchmark
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–66 % rispetto alla mediana residenziale
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+12 % rispetto alla mediana del turismo rurale
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–27 % al di sotto della media ponderata del mix
Lettura
Il prezzo è altamente competitivo nel segmento residenziale (circa due terzi al di sotto della mediana) e si colloca leggermente sopra la media degli hotel rurali della regione (+12 %).
Nell’insieme ibrido, l’asset presenta ~27 % di sconto rispetto al fair value teorico, suggerendo una chiara opportunità di creazione di valore.
Premio «licenza in mano»
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Concept / solo PIP: –5 % → –10 %
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Licenza di costruzione rilasciata (il mio caso): +10 % → +15 %
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Infrastrutture già eseguite: +15 % → +20 %
Applicando +10 % (licenza di costruzione rilasciata) alla media ponderata (2 050 €) si ottiene ≈ 2 255 €/m²; il prezzo proposto di 1,455 k €/m² si colloca ~27 % al di sotto di questo benchmark «ready-to-build».
Conclusioni
Il prezzo richiesto di 1 455 k €/m² rientra pienamente nell’intervallo di mercato per un asset ibrido residenziale-turistico con licenza imminente nel «triangolo d’oro» della costa alentejana, offrendo già uno sconto di 27 % rispetto al valore teorico che il mercato attribuisce ai progetti «ready-to-build».
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