Avaliação do Imóvel MdG (PT)

Vale Martim Afonso Sul é um terreno de 8,2 ha situado no “triângulo dourado” Comporta – Melides – Serra de Grândola. Após três anos de suspensão do PDM, a partir de 1 de junho será retomada a análise dos 82 projetos cuja licença foi requerida antes de 2 de junho de 2022 — entre eles, o meu projeto de Hotel Rural.

Para estimar o valor de mercado recorri a dois métodos:

1. Avaliação analítica por componentes

• Terreno: 8,2 ha, 175 k €/ha

• Habitação principal / SLC (Superfície Líquida de Construção) habitável: 124m2, 3 k €/m²

• Área residencial adicionável: 376m2, 1 k €/m²

• Anexo agrícola: 60m2, 1,25 k €/m²

• Volumetria turística: 1 662,16 m²,  0,54 k €/m²
  

• → Valor total: ≈ 3 150 000 €

2. Avaliação sintética

Aplicação de um coeficiente único de 1,455 k €/m² à superfície total construída/construível (residencial + turística = 2 162m2). 

• → Valor total: ≈ 3 150 000 €

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Perguntas

1. Um preço de 1,455 k €/m² para a SLC (Superfície Líquida de Construção) total, 2 162m2, é excessivo face ao mercado local atual?

2. Quais são hoje os valores médios de preço pedido por m² edificável na zona, separados em:

   • projetos residenciais privados;

   • projetos de hotelaria/turismo rural?

3. Sabendo que o terreno será colocado à venda apenas com a licença aprovada, que correções (prémio ou desconto) seriam mais adequadas?

Benchmark de mercado (maio de 2025)

• Lotes residenciais privados

  • Brejos da Carregueira, condomínio – SLC 500 m², pedido 2,55 M €, ≈ 5 100 €/m²

  • Carvalhal/Brejos, vista-mar – SLC 500 m², 3,20 M €, ≈ 6 400 €/m²

  • Brejos, urbano + projeto SLC 285 m² – 1,03 M €, ≈ 3 600 €/m²

  • Melides, núcleo histórico, SLC 185 m² – 0,265 M €, ≈ 1 430 €/m²

  • Média residencial da amostra: ≈ 4 300 €/m² SLC

• Projetos turísticos / Hotel Rural

  • Melides – Hotel Rural com 4 000 m² aprovados: 5 M €, ≈ 1 250 €/m²

  • Pinheiro do Cravo – Hotel Rural 1 772 m²: 2,90 M €, ≈ 1 640 €/m²

  • S. Francisco da Serra – Herdade 85 ha, pot. 4–6 000 m²: 2,28 M €, ≈ 380–570 €/m²

  • Média turística da amostra: ≈ 1 300 €/m²

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Comparação com o preço pedido de 1,455 k €/m²

• Média ponderada do meu mix
  ≈ 75 % turístico [1 662m2 × 1 300 €] + ≈25 % residencial [500m2 × 4 300 €] ≈ 2 050 €/m²

• Desvios face aos benchmarks

  • –66 % em relação à mediana residencial

  • +12 % em relação à mediana de turismo rural

  • –27 % abaixo da média ponderada do mix

• Leitura  
• O preço é altamente competitivo no segmento residencial (cerca de dois terços abaixo da mediana) e situa-se ligeiramente acima da média dos hotéis rurais da região (+12 %).
  
  
• No conjunto híbrido, o ativo apresenta ~27 % de desconto face ao fair value teórico, sugerindo clara oportunidade de criação de valor.

Prémio «licença em mão»

• Concept / apenas PIP: –5 a –10 %

• Licença de construção emitida (meu caso): +10 a +15 %

• Infra-estruturas já executadas: +15 a +20 %

Aplicando +10 % (licença de construção emitida) sobre a média ponderada (1 993 €) obtém-se ≈ 2 192 €/m²; o preço proposto de 1,455 k €/m² situa-se ~30 % abaixo deste benchmark «ready-to-build».

Conclusões

O preço pedido de 1,455 k €/m² encaixa plenamente no intervalo de mercado para um ativo híbrido residencial-turístico com licença iminente no «triângulo dourado» do litoral alentejano, oferecendo já um desconto de cerca de 30 % face ao valor teórico que o mercado atribui a projetos «ready-to-build».