Hipótese de fracionamento VMAS

Terreno de 8,2 hectares com uma residência de 124 m² com possibilidade de ampliação até 500 m² de área total habitacional (mais 376 m² edificáveis).

Existe ainda uma licença aprovada para Hotel Rural com 50 camas e 1.662 m² de área edificável turística, totalizando 2.162 m² de ABC (área bruta de construção).

 

Na tabela abaixo, a avaliação do imóvel com a composição do preço de venda.

Encontra-se atualmente em fase de avaliação a hipótese de alienar uma parte do terreno, incluindo a respetiva capacidade edificatória com destino turístico-hoteleiro (1.662 m²), mantendo-se em propriedade uma parcela distinta do conjunto imobiliário que compreende o edifício residencial existente (124 m²) e a capacidade edificatória adicional (376 m²), não incluída no projeto de Hotel Rural, que se insere nesta parcela de 2 ha.

Neste cenário, torna-se necessário definir uma estrutura jurídica adequada que permita a separação funcional e patrimonial das duas parcelas e, simultaneamente, a celebração de um contrato, com o instrumento jurídico mais idóneo, com os futuros adquirentes, responsáveis pela realização e gestão do projeto de Hotel Rural.

O objetivo é garantir clareza quanto aos direitos edificatórios, à titularidade das áreas e à utilização das infraestruturas comuns, minimizando os riscos legais e operacionais para todas as partes envolvidas.

A seguir, apresenta-se a repartição proposta e os respetivos valores.

O terreno de 8,2 ha seria dividido em duas áreas/"parcelas":

1. 2 ha

2. 6,2 ha

A primeira "parcela", com 2 ha, que inclui a casa de 124 m² e a edificabilidade adicional de 376 m², é avaliada em 0,95 milhões de euros.

A segunda "parcela", com 6,2 ha e 1.662 m² de edificabilidade TER, é avaliada em 1,5 milhões de euros.

Caro Dr. Xxx Xxx,

submeto à sua apreciação a presente documentação e a checklist anexa, relativas à definição da estrutura jurídica adequada para a separação funcional e patrimonial de dois compartimentos distintos integrados numa única propriedade rústica indivisível, situada no concelho de Grândola.

A propriedade em causa, Vale Martim Afonso Sul (VMAS), pertencente a Magna Conversa Unipessoal Lda, integra atualmente:

• um núcleo residencial privado (VMAS "A"), correspondente à habitação do proprietário, com capacidade edificatória exclusivamente residencial, a manter sob plena titularidade e gestão autónoma, incluindo a possibilidade de exploração em regime de Alojamento Local;

• um núcleo turístico (VMAS "B"), objeto de licença de Turismo em Espaço Rural – Hotel Rural, com área bruta de construção turística claramente definida e desenvolvimento previsto em unidades autónomas.

Por razões urbanísticas e cadastrais, o terreno não é passível de fracionamento, sendo, no entanto, essencial garantir:

• a plena autonomia jurídica, funcional e operacional de cada compartimento;

• a inexistência de interferências recíprocas entre uso residencial e uso turístico;

• a possibilidade de transmissão autónoma do projeto turístico, incluindo a constituição de propriedade horizontal sobre as unidades a edificar.

A solução conceptual proposta assenta na constituição de um direito de superfície exclusivo, de natureza perpétua, a incidir sobre o perímetro funcional do projeto turístico (VMAS B), permanecendo a propriedade do solo indiviso na esfera da sociedade originária, e ficando o núcleo residencial (VMAS A) expressamente excluído de qualquer ónus, limitação ou regime turístico.

As servidões técnicas e de acesso necessárias ao funcionamento do projeto turístico deverão ser reguladas no mesmo ato constitutivo do direito de superfície, de forma clara, exaustiva e registável, evitando ambiguidades futuras.

O objetivo estratégico é concretizar a capitalização através da venda do VMAS B, preservando simultaneamente a plena titularidade e continuidade de gestão do VMAS A.

A checklist que se segue tem como objetivo apoiar a sua análise jurídica prévia, identificar todos os pontos críticos a validar antes da redação dos atos e assegurar coerência entre a estrutura jurídica proposta, o licenciamento urbanístico existente e a prática notarial aplicável.

Neste contexto, agradecia que pudesse indicar a sua disponibilidade para prestar esta consultoria jurídica e, se possível, apresentar um preventivo detalhado, especificando:

• o âmbito da análise jurídica (incluindo enquadramento urbanístico, civil e registral);

• a validação da estrutura proposta e eventuais alternativas;

• a preparação ou revisão dos atos necessários (direito de superfície, servidões, propriedade horizontal);

• bem como uma estimativa de prazos para a conclusão desta fase de trabalho.

Tal me permitirá avaliar os próximos passos com a devida clareza e calendarização, antes de avançar para a redação dos instrumentos notariais.

Com os melhores cumprimentos.

CHECKLIST OPERATIVA PARA O ADVOGADO

Fase prévia à redação dos atos

 

1. Verificações preliminares de enquadramento jurídico

• Confirmar que o terreno é juridicamente indivisível (cadastro / PDM / regime do solo rústico).
• Verificar a titularidade plena e atual do terreno pela sociedade Unipessoal Lda.
• Confirmar a inexistência de:
• ónus reais incompatíveis;
• limitações legais à constituição de direitos reais autónomos, nomeadamente o direito de superfície.

 

2. Coerência urbanística e licenciamento

• Verificar que a licença TER (Hotel Rural):
• é válida, eficaz e juridicamente transmissível;
• identifica claramente 1.662 m² de ABC turística;
• exclui expressamente a habitação do proprietário.
• Confirmar que:
• a habitação do proprietário (124 m²) e a capacidade edificatória residencial até 500 m² são urbanisticamente autónomas e não integradas no TER.
• Validar que a propriedade horizontal sobre as UA turísticas é:
• compatível com a licença emitida;
• admissível à luz do regime jurídico dos empreendimentos turísticos.

 

3. Direito de superfície – enquadramento geral

• Definir o direito de superfície como perpétuo (sem termo).

• Confirmar que o direito:

• é real, exclusivo e autónomo;
• é oponível a terceiros;
• é inscrevível na Conservatória do Registo Predial.

• Estabelecer que o superficiário:

• adquire a titularidade plena das construções;
• pode alienar, onerar e transmitir o direito de superfície e as frações.

 

4. Objeto preciso do direito de superfície

• Delimitar de forma inequívoca o perímetro do VMAS B:

• através de plantas com valor notarial;
• com referência clara às peças desenhadas do masterplan.

• Incluir expressamente:

• áreas de implantação dos edifícios;
• áreas comuns do TER;
• áreas técnicas e de serviço.

• Excluir de forma expressa qualquer área referente ao VMAS A.

 

5. Separação jurídica entre VMAS A e VMAS B

• Inserir cláusula que estabeleça que:

• VMAS A fica fora do âmbito do direito de superfície;
• não existe qualquer comunhão de uso ou gestão.

• Salvaguardar explicitamente:

• o direito de edificar até 500 m² para uso exclusivamente residencial;
• a possibilidade de exploração em Alojamento Local, sem autorização do superficiário.

• Prever cláusulas de não interferência funcional, urbanística e operacional entre as partes.

 

6. Servidões técnicas (no mesmo ato)

• Regular no mesmo ato constitutivo do direito de superfície todas as servidões técnicas, incluindo:

• acessos rodoviários e pedonais;
• redes de água;
• eletricidade;
• telecomunicações;
• drenagens, ETAR e infraestruturas técnicas.

• Definir para cada servidão:

• traçado;
• finalidade;
• caráter exclusivo ou partilhado;
• responsabilidades de manutenção.

• Excluir expressamente servidões implícitas ou não descritas.

7. Propriedade horizontal sobre as unidades TER

• Confirmar que o ato de constituição do direito de superfície:

• autoriza expressamente a constituição de propriedade horizontal.

• Estabelecer que:

• as frações incidem sobre o direito de superfície e não sobre o solo;
• cada fração é autónoma, transmissível e onerável.

• Assegurar a compatibilidade entre:

• regulamento da propriedade horizontal;
• regulamento de uso do empreendimento turístico;
• exclusão de qualquer impacto sobre o VMAS A em relação a esploração AL.

 

8. Regulamentos e instrumentos acessórios

• Avaliar a necessidade de anexar:

• regulamento de uso das áreas comuns do TER;
• regulamento de não interferência entre VMAS A e VMAS B.

• Verificar coerência entre:

• ato de superfície;
• ato de propriedade horizontal;
• eventuais contratos de exploração turística.

 

9. Aspetos fiscais (apenas estruturais)

• Clarificar:

• regime de IMI aplicável ao proprietário do solo e ao superficiário;
• autonomia fiscal das frações turísticas.

• Excluir qualquer forma de solidariedade fiscal implícita entre VMAS A e VMAS B.

 

10. Registo predial e bancabilidade

• Verificar que:

• o direito de superfície perpétuo é corretamente qualificado no registo predial;
• as servidões são registáveis em conjunto;
• a descrição registral é adequada à financiabilidade do direito e das frações.

• Evitar formulações ambíguas que possam:

• fragilizar a natureza real do direito;
• gerar incerteza para terceiros ou credores.

 

11. Riscos a neutralizar antes da redação

• Ambiguidade nas plantas → exigir peças gráficas com valor notarial.

• Sobreposição funcional entre AL e TER → exclusão expressa.

• Servidões não tipificadas → enumeração taxativa.

• Uso indevido de conceitos de “quota” ou “parcela” → utilização exclusiva de direitos reais.

 

12. Resultado esperado do trabalho jurídico

• Confirmação escrita da viabilidade jurídica integral da estrutura proposta.

• Identificação de:

• potenciais criticidades adicionais não contempladas nesta check-list;
• eventuais ajustamentos necessários;
• cautelas adicionais de redação.

• Validação final antes de:

• redação do ato de constituição do direito de superfície;
• redação do ato de constituição da propriedade horizontal.

 

Nota final

A presente checklist visa reproduzir juridicamente os efeitos de uma dupla plena autonomia proprietária, apesar da indivisibilidade formal do solo, através de uma estrutura robusta, registável e sustentável no tempo, baseada em:

• direito de superfície exclusivo e perpétuo;

• licenciamento AL autónomo (P. A);

• licenciamento TER autónomo (P. B);

• propriedade horizontal sobre as unidades turísticas TER.