Análise comparativa e posicionamento do Monte da Gala — Atualizado em 24/08/2026
A presente análise, ilustrada na tabela acima, compara o Monte da Gala com dois segmentos distintos do mercado imobiliário rural da região compreendida entre Melides e Grândola.
A primeira amostra inclui propriedades comparáveis do ponto de vista territorial e dimensional, mas dotadas exclusivamente de capacidade edificatória residencial máxima de 500 m². A segunda amostra considera, por sua vez, imóveis com projeto TER — Turismo em Espaço Rural — aprovado, caracterizados pela capacidade edificatória destinada ao desenvolvimento turístico-hoteleiro.
A separação dos dois grupos permite avaliar o Monte da Gala tanto em relação a propriedades rurais com utilização predominantemente residencial como face a oportunidades de investimento especificamente orientadas para o setor da hospitalidade.
Comparação com imóveis com edificabilidade residencial
Os quatro imóveis da primeira amostra apresentam um preço médio pedido de 2.147.500 €, uma área média de terreno de 9,54 hectares e uma capacidade edificatória residencial uniforme de 500 m².
O seu valor médio ascende a:
4.295 € por metro quadrado edificável.
No caso do Monte da Gala, a relação entre o preço pedido de 1.750.000 € e os 1.662 m² de capacidade edificatória turística determina um valor unitário aproximado de:
1.053 € por metro quadrado edificável.
Comparativamente ao valor médio de 4.295 €/m² registado para os imóveis dotados exclusivamente de edificabilidade residencial, o Monte da Gala apresenta, assim, uma incidência do preço sobre a capacidade edificatória inferior em:
75,48%.
Por outras palavras, o valor unitário do Monte da Gala corresponde a apenas 24,52% do valor unitário médio das propriedades da amostra residencial.
Esta primeira comparação não constitui uma análise perfeitamente homogénea entre diferentes destinos urbanísticos, mas evidencia a diferença significativa entre o preço pedido pelas propriedades residenciais limitadas a 500 m² e o do Monte da Gala, associado a uma capacidade de desenvolvimento turístico de 1.662 m².
Comparação com imóveis dotados de projeto TER
A segunda amostra inclui quatro propriedades dotadas de projeto TER, com preços pedidos compreendidos entre 2.350.000 € e 5.000.000 €.
Os valores médios da amostra são:
- preço pedido: 3.437.500 €;
- área de terreno: 17,91 hectares;
- capacidade edificatória turística: 2.601 m²;
- valor unitário: 1.354 € por metro quadrado edificável.
O Monte da Gala, com um preço pedido de 1.750.000 € e uma capacidade edificatória turística de 1.662 m², apresenta um valor unitário aproximado de 1.053 €/m².
Comparativamente à média de 1.354 €/m² dos imóveis TER comparáveis, o valor unitário do Monte da Gala é, assim, inferior em:
22,25%.
O Monte da Gala é, por conseguinte, proposto a um valor unitário correspondente a 77,75% da média registada para as propriedades com projeto turístico.
O preço total pedido revela-se igualmente competitivo: 1.750.000 €, face a uma média de 3.437.500 €, o que representa uma diferença de 49,09%. Esta diferença deve ser interpretada tendo igualmente em consideração a menor capacidade edificatória absoluta do Monte da Gala; precisamente por esse motivo, a comparação normalizada por metro quadrado, que evidencia uma vantagem de 22,25%, constitui o indicador mais significativo.
Conclusões
A análise apresenta dois resultados complementares.
Comparativamente às propriedades rurais limitadas exclusivamente à edificabilidade residencial, o Monte da Gala apresenta uma incidência do preço sobre a capacidade edificatória inferior em 75,48%. Esta comparação evidencia a dimensão do potencial de desenvolvimento turístico que pode ser alcançado em relação ao capital necessário.
A comparação direta com as propriedades dotadas de projeto TER confirma o posicionamento competitivo da operação: o Monte da Gala apresenta um valor de 1.053 €/m², inferior em 22,25% à média de mercado de 1.354 €/m².
A conclusão mais relevante para o investidor é que o Monte da Gala se revela mais vantajoso não apenas pelo menor preço total, mas também pelo preço por metro quadrado de capacidade edificatória turística, que é 22,25% inferior à média dos imóveis TER comparáveis.
A estes fatores acrescem as características específicas da propriedade: aproximadamente 6 hectares de terreno e uma capacidade edificatória turística de 1.662 m². No seu conjunto, estes elementos colocam o Monte da Gala numa posição diferenciada, tanto face ao mercado de propriedades rurais residenciais como ao segmento de investimentos TER.
27/07/2025
No final de julho de 2025, realizei uma análise de mercado focada em imóveis residenciais já habitáveis ou a necessitar de renovação na área compreendida pelo triângulo Comporta, Melides e Grândola, com o objetivo de realizar um estudo comparativo entre o preço do meu imóvel e os valores médios de mercado no Concelho de Grândola.
A amostra considerada inclui 36 propriedades.
Da análise dos dados resulta um preço médio de 9.314 €/m² para a área construída, valor superior em 210,46% (+6.314 €/m²) em relação aos 3.000 €/m² pedidos para a minha casa.
A partir da amostra inicial de 36 imóveis, selecionei, com base em vários parâmetros comparativos, 9 propriedades consideradas como benchmarks mais pertinentes. Estas apresentam um preço médio de 7.353 €/m² para a área construída, equivalente a +145,06% (ossia +4.353 €/m²) em relação aos 3.000 €/m² pedidos para a minha habitação.
A análise realizada evidenciou uma forte divergência entre os preços médios pedidos para imóveis habitáveis e o posicionamento económico da propriedade VMAS (Vale Martim Afonso Sul).
1. Posicionamento em ralação ao mercado
- Preço médio da amostra (36 imóveis): 9.314 €/m²
+210,46% em relação ao preço unitário do VMAS (3.000 €/m²)
Preço médio de referência (9 imóveis mais comparáveis): 7.353 €/m²
+145,06% em relação ao preço unitário do VMAS.
2. Elemento diferenciador
Ao contrário de todas as propriedades analisadas, o VMAS oferece um potencial construtivo único: 81.883 m² de terreno já urbanisticamente valorizado.
Residencial: possibilidade de ampliar a casa existente de 124 m² até 500 m² (mais 376 m²).
- Turístico: direitos de construção para 1.662 m² de novas estruturas de alojamento aguardam licença.
- Preço estruturado: o valor total (2.450.000 €) não se baseia apenas na construção atual (3.000 €/m² para 124 m²), mas também, entre outros fatores, no potencial construtivo remanescente.
3. Vantagens competitivas
Preço abaixo do mercado: o preço unitário da parte construída (3.000 €/m²) é significativamente mais baixo.
- Potencial de desenvolvimento: nenhuma outra propriedade da amostra combina uma casa habitável com uma ampla possibilidade de construção residencial e turística.
- Localização estratégica: a curta distância das praias de Melides, Carvalhal, da entrada da autoestrada Lisboa‑Faro e dos serviços.
Vamos agora analisar caso a caso, em detalhe, a variação percentual e absoluta dos preços/m² destes 9 imóveis em relação ao posicionamento do meu.
0) VMAS (Vale Martim Afonso Sul)
Esta é a minha propriedade a ser comparada com as seguintes.
Trata-se de um terreno de 81.883 m² a 15 €/m² = € 1.228.245,
com uma casa de 124 m² a 3.000 €/m² = € 372.000,
passível de ampliação até 500 m², portanto 376 m² adicionais construíveis a 550 €/m² = € 206.800,
e com 60 m² de construção agrícola a 1.000 €/m² = 60.000 €,
e com edificabilidade para turismo (TER) de 1.662 m² a 350 €/m² = 581.700 €
preço final de 2.448.745 €, arredondado para 2.450.000 €.
https://montedagalaecoresort.blogspot.com/monte-da-gala-for-sale
1) Carrasqueira
Na aldeia de Carrasqueira, perto da Comporta, esta pequena casa quase concluída e por mobilar pede 10.320 €/m² para 74 m² de área edificada. Em comparação com o meu preço de 3.000 €/m², pede +244%.
Na aldeia de Brejos da Carragueira de Baixo, esta pequena casa para renovar pede 6.250 €/m² para 126 m² de área edificada. Em comparação com o meu preço de 3.000 €/m², pede +106,27%.
Na localidade da Muda, adjacente ao projeto Muda Reserve e situada a menos de 10 minutos de VMAS, está à venda um terreno de 4,58 hectares com direito de construção para 500 m², pelo preço de € 1.900.000.
Por praticamente o mesmo valor, obtém-se cerca de metade da área de VMAS, com a necessidade de iniciar do zero todas as obras de preparação, enquanto VMAS já se encontra limpo, organizado com uma rede viária interna e equipado com infraestruturas, além de dispor de uma habitação já existente e habitável.
Análise comparativa de cinco ativos imobiliários localizados num raio de 5 km do bem objeto de avaliação.
A seguir, a título indicativo do perfil social e do nível habitacional da zona, assinalam-se duas propriedades atualmente disponíveis para arrendamentos de curta duração, localizadas respetivamente:
uma, confinante com VMAS no lado norte,
e a outra, situada a 2,7 km de distância, no lado sul.
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