No final de julho de 2025, realizei uma análise de mercado focada em imóveis residenciais já habitáveis ou a necessitar de renovação na área compreendida pelo triângulo Comporta, Melides e Grândola, com o objetivo de realizar um estudo comparativo entre o preço do meu imóvel e os valores médios de mercado no Concelho de Grândola.
A amostra considerada inclui 36 propriedades.
Da análise dos dados resulta um preço médio de 9.314 €/m² para a área construída, valor superior em 210,46% (+6.314 €/m²) em relação aos 3.000 €/m² pedidos para a minha casa.
A partir da amostra inicial de 36 imóveis, selecionei, com base em vários parâmetros comparativos, 9 propriedades consideradas como benchmarks mais pertinentes. Estas apresentam um preço médio de 7.353 €/m² para a área construída, equivalente a +145,06% (ossia +4.353 €/m²) em relação aos 3.000 €/m² pedidos para a minha habitação.
A análise realizada evidenciou uma forte divergência entre os preços médios pedidos para imóveis habitáveis e o posicionamento económico da propriedade VMAS (Vale Martim Afonso Sul).
1. Posicionamento em ralação ao mercado
- Preço médio da amostra (36 imóveis): 9.314 €/m²
+210,46% em relação ao preço unitário do VMAS (3.000 €/m²)
Preço médio de referência (9 imóveis mais comparáveis): 7.353 €/m²
+145,06% em relação ao preço unitário do VMAS.
2. Elemento diferenciador
Ao contrário de todas as propriedades analisadas, o VMAS oferece um potencial construtivo único: 81.883 m² de terreno já urbanisticamente valorizado.
Residencial: possibilidade de ampliar a casa existente de 124 m² até 500 m² (mais 376 m²).
- Turístico: direitos de construção para 1.662 m² de novas estruturas de alojamento aguardam licença.
- Preço estruturado: o valor total (1.990.000 €) não se baseia apenas na construção atual (3.000 €/m² para 124 m²), mas também, entre outros fatores, no potencial construtivo remanescente.
3. Vantagens competitivas
Preço abaixo do mercado: o preço unitário da parte construída (3.000 €/m²) é significativamente mais baixo.
- Potencial de desenvolvimento: nenhuma outra propriedade da amostra combina uma casa habitável com uma ampla possibilidade de construção residencial e turística.
- Localização estratégica: a curta distância das praias de Melides, Carvalhal, da entrada da autoestrada Lisboa‑Faro e dos serviços.
Vamos agora analisar caso a caso, em detalhe, a variação percentual e absoluta dos preços/m² destes 9 imóveis em relação ao posicionamento do meu.
0) VMAS (Vale Martim Afonso Sul)
Esta é a minha propriedade a ser comparada com as seguintes.
Trata-se de um terreno de 81.883 m² a 17 €/m² = € 1.392.011,
com uma casa de 124 m² a 3.000 €/m² = € 372.000,
passível de ampliação até 500 m², portanto 376 m² adicionais construíveis a 500 €/m² = € 188.000,
e com mais 60 m² de construção agrícola a 1.000 €/m² = 60.000 €
preço final de 2.012.011 €, arredondado para 1.990.000 €.
https://montedagalaecoresort.blogspot.com/2021/04/monte-da-gala-for-sale.html
1) Carrasqueira
Na aldeia de Carrasqueira, perto da Comporta, esta pequena casa quase concluída e por mobilar pede 10.325 €/m² para 74 m² de área edificada. Em comparação com o meu preço de 3.000 €/m², pede +244,17%.
Na aldeia de Brejos da Carragueira de Baixo, esta pequena casa para renovar pede 6.250 €/m² para 126 m² de área edificada. Em comparação com o meu preço de 3.000 €/m², pede +106,27%.
Na localidade da Muda, adjacente ao projeto Muda Reserve e situada a menos de 10 minutos de VMAS, está à venda um terreno de 4,58 hectares com direito de construção para 500 m², pelo preço de € 1.900.000.
Por praticamente o mesmo valor, obtém-se cerca de metade da área de VMAS, com a necessidade de iniciar do zero todas as obras de preparação, enquanto VMAS já se encontra limpo, organizado com uma rede viária interna e equipado com infraestruturas, além de dispor de uma habitação já existente e habitável.
Análise comparativa de cinco ativos imobiliários localizados num raio de 5 km do bem objeto de avaliação.
A seguir, a título indicativo do perfil social e do nível habitacional da zona, assinalam-se duas propriedades atualmente disponíveis para arrendamentos de curta duração, localizadas respetivamente:
uma, confinante com VMAS no lado norte,
e a outra, situada a 2,7 km de distância, no lado sul.
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