No final de julho de 2025, realizei uma análise de mercado focada em imóveis residenciais já habitáveis ou a necessitar de renovação na área compreendida pelo triângulo Comporta, Melides e Grândola, com o objetivo de realizar um estudo comparativo entre o preço do meu imóvel e os valores médios de mercado no Concelho de Grândola.
A amostra considerada inclui 35 propriedades.
Da análise dos dados resulta um preço médio de 9.409 €/m² para a área construída, valor superior em 213,63% (+6.409 €/m²) em relação aos 3.000 €/m² pedidos para a minha casa.
A partir da amostra inicial de 35 imóveis, selecionei, com base em vários parâmetros comparativos, 9 propriedades consideradas como benchmarks mais pertinentes. Estas apresentam um preço médio de 6.928 €/m² para a área construída, equivalente a +130,93% (ossia +3.928 €/m²) em relação aos 3.000 €/m² pedidos para a minha habitação.
A análise realizada evidenciou uma forte divergência entre os preços médios pedidos para imóveis habitáveis e o posicionamento económico da propriedade VMAS (Vale Martim Afonso Sul).
1. Posicionamento em ralação ao mercado
- Preço médio da amostra (35 imóveis): 9.409 €/m²
+213,63% em relação ao preço unitário do VMAS (3.000 €/m²)
Preço médio de referência (9 imóveis mais comparáveis): 7.723 €/m²
+130,93% em relação ao preço unitário do VMAS.
2. Elemento diferenciador
Ao contrário de todas as propriedades analisadas, o VMAS oferece um potencial construtivo único: 81.883 m² de terreno já urbanisticamente valorizado.
Residencial: possibilidade de ampliar a casa existente de 124 m² até 500 m² (mais 376 m²).
- Turístico: direitos de construção para 1.662 m² de novas estruturas de alojamento.
- Preço estruturado: o valor total (3.150.000 €) não se baseia apenas na construção atual (3.000 €/m² para 124 m²), mas também, entre outros fatores, no elevado potencial construtivo remanescente.
3. Vantagens competitivas
Preço abaixo do mercado: o preço unitário da parte construída (3.000 €/m²) é significativamente mais baixo.
- Potencial de desenvolvimento: nenhuma outra propriedade da amostra combina uma casa habitável com uma ampla possibilidade de construção residencial e turística.
- Localização estratégica: a curta distância das praias de Melides, Carvalhal, da entrada da autoestrada Lisboa‑Faro e dos serviços.
Vamos agora analisar caso a caso, em detalhe, a variação percentual e absoluta dos preços/m² destes 9 imóveis em relação ao posicionamento do meu.
0) VMAS (Vale Martim Afonso Sul)
Esta é a minha propriedade a ser comparada com as seguintes.
Trata-se de um terreno de 81.883 m² a 17,5 €/m² = € 1.432.952, com uma casa de 124 m² a 3.000 €/m² = € 372.000, passível de ampliação até 500 m², portanto 376 m² adicionais construíveis a 640 €/m² = € 240.640, e com mais 1.662 m² edificáveis para uso turístico a 640 €/m² = € 1.063.680, totalizando um preço arredondado de € 3.150.000.
https://montedagalaecoresort.blogspot.com/2021/04/monte-da-gala-for-sale.html
1) Carrasqueira
Na aldeia de Carrasqueira, perto da Comporta, esta pequena casa quase concluída e por mobilar pede 10.325 €/m² para 74 m² de área edificada. Em comparação com o meu preço de 3.000 €/m², pede +244,17%.
Na aldeia de Brejos da Carragueira de Baixo, esta pequena casa para renovar pede 6.250 €/m² para 126 m² de área edificada. Em comparação com o meu preço de 3.000 €/m², pede +106,27%.
Asking Price.
O preço previsto para a colocação do imóvel no mercado, uma vez obtida a licença do projeto arquitetónico para a construção de um Hotel Rural (com emissão prevista no prazo de 6 a 12 meses a contar de 2 de junho de 2025), é de € 3.250.000.
Atualmente, estou disponível para considerar uma pré-venda – ou seja, uma alienação antecipada em relação à emissão da licença – pelo valor de € 2.650.000, concedendo assim um desconto de € 600.000 a um investidor interessado em aproveitar esta oportunidade antes da conclusão do processo de licenciamento.
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