Vale Martim Afonso Sul – Análise Económica do Projeto e determinação do preço de venda (asking price).

Projeto residencial/turístico de luxo em terreno de 8,2 ha, localizado no eixo premium Comporta – Sobreiras Altas – Melides, a zona mais exclusiva do litoral alentejano.

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Composição do ativo

• Terreno: 81.883 m²

• Construção existente: 124 m² com possibilidade de ampliação até 500 m² (+376m2)

• Direitos de construção turística: 1.662 m² (1.372 m² vendáveis)

• Licenciamento: Projeto de arquitetura aprovado para 6 villas + clubhouse/restaurante

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Plano do projeto

• Total de unidades: 7 (6 villas + clubhouse)

• Área vendável turística (propriedade horizontal): 1.372 m²

• Área residencial: 500 m² (uso do proprietário / unidade independente também vendável)

• Produto final: Villas de luxo com design contemporâneo e áreas privadas, integradas na paisagem natural.

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Hipóteses de venda (VGV – Valor Geral de Vendas)

Cálculo considerando:

• 1.372 m² turísticos × preço/m² (8.500 / 9.000 / 9.500)

• 500 m² residenciais × preço/m² (8.500 / 9.000 / 9.500)

Cenário 1 – 8.500 €/m² (residencial + turismo)

Receita turística: 1.372 × 8.500 = 11.662.000 €
Receita residencial: 500 × 8.500 = 4.250.000 €

• Receita total = 15.912.000 €

Cenário 2 – 9.000 €/m² (residencial + turismo)

Receita turística: 1.372 × 9.000 = 12.348.000 €
Receita residencial: 500 × 9.000 = 4.500.000 €

• Receita total = 16.848.000 €

Cenário 3 – 9.500 €/m² (residencial + turismo)

Receita turística: 1.372 × 9.500 = 13.034.000 €
Receita residencial: 500 × 9.500 = 4.750.000 €

• Receita total = 17.784.000 €

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Receitas (turística + residencial)

• Cenário 1: 15,91 M€

• Cenário 2: 16,85 M€

• Cenário 3: 17,78 M€

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Custos e rentabilidade

Aquisição VMAS com licença TER:  3.250.000 €

• custos de construção:

• Infraestruturas: 500.000 €
• Restaurante Club House: 289,80 m² x 3.000 € =     869.400 € 
• Casa Proprietario: 124,17 m² x 1.000 € =             124.170 €
• Extra Edificabilidade Residencial: 376 m² x 3.000 € = 1.128.000 €
• P2: 208,74 m² x 3.000 € = 626.220 €
• P3: 244,43 m² x 3.000 € = 773.290 €
• P4: 244,43 m² x 3.000 € = 773.290 €
• P5: 244,43 m² x 3.000 € = 773.290 €
• P6: 306,16 m² x 3.000 € = 918.480 €
• P7: 124,17 m² x 3.000 € = 372.510 €

• CapEx: 11.945.517 €

• total custos de construção:    6.738.650 €
• contingency 15%:                   1.010.798 €
• mobiliário:                                350.000 €
• projeto de engenharia 6%:        404.319 €
• aquisição VMAS com licença:  3.250.000 €
• IMT 5% valor de venda:             132.500 €
• Imposto de selo 0,8%:                 21.200 €
• despesas notariais 0,1%:               2.650 € 
  

• EBIT estimado

• Cenário 1: EBIT ~3,97 M€ – ROI 33,24% – IRR/RIT 12,56%
• Cenário 2: EBIT ~4,90 M€ – ROI 41,08% – IRR/RIT 15,34%
• Cenário 3: EBIT ~5,84 M€ – ROI 48,92% – IRR/RIT 18,08%

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Preço-alvo para aquisição do ativo com licença TER = 3,0 – 3,5 M€  

Preço definido para aquisição do ativo com licença TER = 3,25 M€

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Aquisição VMAS sem licença TER:  2.650.000 €

• CapEx: 11.310.117 €

• EBIT estimado:

• Cenário 1: EBIT ~4,60 M€ – ROI 40,73%
• Cenário 2: EBIT ~5,54 M€ – ROI 49,01%
• Cenário 3: EBIT ~6,48 M€ – ROI 57,28%

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Preço-alvo para aquisição do ativo sem licença TER = 2,5 – 2,75 M€  

Preço definido para aquisição do ativo sem licença TER = 2,65 M€

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Fatores-chave para o investidor

• Localização estratégica entre Comporta e Melides, mercado de altíssimo padrão.

• Projeto com licenciamento de arquitetura aprovado, reduzindo tempos e riscos.

• ROI previsto entre 40% e 57% com licença TER

• Mercado internacional consolidado, com elevada procura de produto premium.

Conclusões:

O projeto MdG Eco Resort – Vale Martim Afonso Sul confirma-se como uma oportunidade de investimento com um equilíbrio atrativo entre risco e retorno no eixo premium Comporta–Sobreiras Altas–Melides, combinando um produto de luxo com licenciamento arquitetónico já aprovado e um potencial elevado de valorização.

Os principais fatores que suportam esta atratividade são:

• Localização estratégica numa das zonas mais exclusivas e com maior procura do litoral alentejano.

• Produto final premium: 6 villas e uma clubhouse/restaurante com design contemporâneo, integração paisagística e forte apelo ao mercado internacional de segunda residência e turismo de alto padrão.

• Licenciamento já obtido, reduzindo significativamente os riscos e prazos de execução.

• Projeção financeira sólida:

  • VGV (Valor Global de Vendas) entre 15,9 M€ e 17,8 M€ dependendo do cenário de preços.

  • ROI estimado entre 40% e 57%, com margens operacionais (EBIT) superiores a 4,5 M€ mesmo em hipóteses conservadoras.

• Preço-alvo de aquisição competitivo, sobretudo na fase sem licença (2,5–2,75 M€), com valorização adicional após obtenção da licença (3,0–3,5 M€).