A finales de julio de 2025, realicé un análisis de mercado centrado en inmuebles residenciales ya habitables o que requerían renovación, situados en el área comprendida por el triángulo Comporta–Melides–Grândola, con el objetivo de comparar el precio de mi propiedad con los valores medios de mercado del municipio de Grândola.
La muestra analizada incluye 36 propiedades.
Del análisis de los datos se desprende un precio medio de 9.314 €/m² de superficie construida, un valor un 210,46 % superior, equivalente a una diferencia de 6.314 €/m², respecto a los 3.000 €/m² solicitados por mi vivienda.
A partir de la muestra inicial de 36 inmuebles, seleccioné, basándome en diversos parámetros comparativos, 9 propiedades consideradas como los benchmarks más pertinentes. Estas presentan un precio medio de 7.353 €/m² de superficie construida, equivalente a un 145,06 % más, es decir, 4.353 €/m² adicionales, respecto a los 3.000 €/m² solicitados por mi vivienda.
El análisis realizado puso de manifiesto una marcada divergencia entre los precios medios solicitados por los inmuebles habitables y el posicionamiento económico de la propiedad VMAS (Vale Martim Afonso Sul).
1. Posicionamiento con respecto al mercado
Precio medio de la muestra (36 inmuebles): 9.314 €/m²
+210,46 % respecto al precio unitario de VMAS (3.000 €/m²)
Precio medio de referencia (9 inmuebles más comparables): 7.353 €/m²
+145,06 % respecto al precio unitario de VMAS.
2. Elemento diferenciador
- A diferencia de todas las propiedades analizadas, VMAS ofrece un potencial edificable único: 81.883 m² de terreno ya valorizado desde el punto de vista urbanístico.
- Residencial: posibilidad de ampliar la vivienda existente de 124 m² hasta alcanzar un máximo de 500 m², lo que representa 376 m² adicionales.
- Turístico: derechos de construcción para 1.662 m² de nuevas estructuras de alojamiento, actualmente a la espera de la correspondiente licencia.
- Precio estructurado: el valor total de 2.450.000 € no se basa únicamente en la construcción existente, valorada a razón de 3.000 €/m² sobre 124 m², sino también, entre otros factores, en el potencial edificable aún disponible.
3. Ventajas competitivas
- Precio inferior al mercado: el precio unitario de la superficie construida, fijado en 3.000 €/m², es significativamente inferior a los valores medios observados en el mercado.
- Potencial de desarrollo: ninguna otra propiedad de la muestra combina una vivienda habitable con una amplia capacidad adicional de construcción, tanto residencial como turística.
- Ubicación estratégica: situada a poca distancia de las playas de Melides y Carvalhal, del acceso a la autopista Lisboa–Faro y de los principales servicios.
Analicemos ahora, caso por caso y en detalle, la variación porcentual y absoluta del precio por metro cuadrado de estos nueve inmuebles con respecto al posicionamiento de mi propiedad.
0) VMAS (Vale Martim Afonso Sul)
Esta es mi propiedad, que se comparará con las siguientes.
Se trata de un terreno de 81.883 m², valorado 15 €/m², por un total de 1.228.245 €;
una vivienda de 124 m², valorada a 3.000 €/m², por un total de 372.000 €;
con posibilidad de ampliación hasta 500 m², es decir, 376 m² adicionales edificables, valorados a 550 €/m², por un total de 206.800 €;
una construcción agrícola de 60 m², valorada 1.000 €/m², por un total de 60.000 €;
y una edificabilidad destinada a uso turístico (TER) de 1.662 m², valorada a 350 €/m², por un total de 581.700 €.
El valor total resultante asciende a 2.448.745 €, redondeado a un precio final de 2.450.000 €.
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1) Carrasqueira
En el pueblo de Carrasqueira, cerca de Comporta, esta pequeña vivienda, casi terminada y pendiente de amueblar, se ofrece a 10.300 €/m², con una superficie construida de 74 m².
En comparación con el precio de 3.000 €/m² atribuido a mi vivienda, presenta una diferencia absoluta de 7.320 €/m² y un precio un 244 % superior.
En el pueblo de Brejos da Carregueira de Baixo, esta pequeña vivienda para renovar se ofrece a 6.250 €/m², con una superficie construida de 126 m².
En comparación con el precio de 3.000 €/m² atribuido a mi vivienda, presenta una diferencia absoluta de 3.250 €/m² y un precio un 108,33 % superior.
En el pueblo de Melides, esta vivienda para renovar se ofrece a 7.170 €/m², con una superficie construida de 130 m².
En comparación con el precio de 3.000 €/m² atribuido a mi vivienda, presenta una diferencia absoluta de 4.170 €/m² y un precio un 139 % superior.
En la zona de Sobreiras Altas, en la misma carretera donde se encuentra mi propiedad y a tan solo 2,5 km de distancia, esta vivienda se ofrece a 7.900 €/m², con una superficie construida de 101 m².
En comparación con el precio de 3.000 €/m² atribuido a mi vivienda, presenta una diferencia absoluta de 4.900 €/m² y un precio un 163,33 % superior.
En el pueblo de Melides, esta vivienda se ofrece a 6.380 €/m², con una superficie construida de 156 m².
En comparación con el precio de 3.000 €/m² atribuido a mi vivienda, presenta una diferencia absoluta de 3.380 €/m² y un precio un 112,67 % superior.
En el pueblo de Muda, esta vivienda para renovar se ofrece a 3.400 €/m², con una superficie construida de 124 m².
En comparación con el precio de 3.000 €/m² atribuido a mi vivienda, presenta una diferencia absoluta de 400 €/m² y un precio un 13,33 % superior.
En el pueblo de Carrasqueira, esta vivienda para renovar se ofrece a 6.515 €/m², con una superficie construida de 91 m².
En comparación con el precio de 3.000 €/m² atribuido a mi vivienda, presenta una diferencia absoluta de 3.515 €/m² y un precio un 117,17 % superior.
Cerca del pueblo de Carvalhal, esta vivienda se ofrece a 7.570 €/m², con una superficie construida de 350 m².
En comparación con el precio de 3.000 €/m² atribuido a mi vivienda, presenta una diferencia absoluta de 4.570 €/m² y un precio un 152,33 % superior.
Cerca del pueblo de Melides, esta vivienda para renovar se ofrece a 11.430 €/m², con una superficie construida de 84 m².
En comparación con el precio de 3.000 €/m² atribuido a mi vivienda, presenta una diferencia absoluta de 8.430 €/m² y un precio un 281 % superior.
En la localidad de Muda, junto al proyecto Muda Reserve y a menos de diez minutos de VMAS, se encuentra a la venta un terreno de 4,58 hectáreas, con una edificabilidad autorizada de 500 m², por un precio de 1.900.000 €.
Por prácticamente el mismo valor, se obtiene aproximadamente la mitad de la superficie de VMAS, con la necesidad de iniciar desde cero todas las obras de preparación del terreno. En cambio, VMAS ya se encuentra desbrozado, organizado mediante una red viaria interna y dotado de infraestructuras, además de disponer de una vivienda existente y plenamente habitable.
Análisis comparativo de cinco activos inmobiliarios situados en un radio de 5 km del inmueble objeto de valoración.
Esta propiedad ha sido vendida recientemente.
A continuación, a título indicativo del perfil social y del nivel residencial de la zona, se señalan dos propiedades actualmente disponibles para alquileres de corta duración, situadas respectivamente:
una de ellas, colindante con VMAS por el lado norte;
Consideraciones finales
VMAS se configura como una oportunidad de inversión fuera de escala en relación con el mercado, no solo por el precio competitivo de la parte habitable, sino, sobre todo, por el elevado valor añadido derivado de su capacidad edificatoria.
La combinación de un precio contenido, una amplia extensión de terreno y un significativo potencial adicional de construcción representa una ventaja excepcional frente a todas las demás propiedades analizadas.
