A fine luglio 2025 ho condotto un’analisi di mercato focalizzata sugli immobili residenziali già abitabili o da ristrutturare nell’area compresa nel triangolo Comporta, Melides e Grândola, con lo scopo di fare uno studio comparativo tra il prezzo del mio immobile e i valori medi di mercato nel Concelho di Grândola.
Il campione considerato comprende 36 proprietà.
L’analisi condotta ha messo in evidenza una forte divergenza tra i prezzi medi richiesti per immobili abitabili e il posizionamento economico della proprietà VMAS (Vale Martim Afonso Sul).
1. Posizionamento rispetto al mercato
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Prezzo medio campione (36 immobili): 9.314 €/m²
+210,46% rispetto al prezzo unitario di VMAS (3.000 €/m²).
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Prezzo medio benchmark (9 immobili più comparabili): 7.353€/m²
+145,06% rispetto al prezzo unitario di VMAS (3.000 €/m²).
2. Elemento differenziante
A differenza di tutte le proprietà analizzate, VMAS offre un potenziale edificatorio unico:
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81.883 m² di terreno già urbanisticamente valorizzato.
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Residenziale: possibilità di estendere la casa esistente da 124 m² fino a 500 m² (ulteriori 376 m²).
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Turistico: diritti edificatori per 1.662 m² di nuove strutture ricettive in attesa di licenza.
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Prezzo articolato: il valore complessivo (1.990.000 €) non è basato solo sull’attuale costruzione (3.000 €/m² per 124 m²) ma, tra le altre cose, anche sull’edificabilità residua.
3. Vantaggi competitivi
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Prezzo inferiore al mercato: il prezzo unitario della parte costruita (3.000 €/m²) è notevolmente più basso.
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Potenziale di sviluppo: nessun'altra proprietà del campione unisce una casa abitabile con un’estesa possibilità di edificazione residenziale e turistica.
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Localizzazione strategica: a breve distanza dalle spiagge di Melides, Carvalhal, dall'ingresso dell'autostrada Lisbona-Faro e dai servizi.
Esaminiamo ora caso per caso e nel dettaglio la variazione percentuale e assoluta dei prezzi/m² di questi 9 immobili rispetto al posizionamento del mio.
0) VMAS (Vale Martim Afonso Sul)
Questa è la proprietà VMAS da paragonare alle successive.
Trattasi di un terreno di 81.883 m² a 17 €/m² = € 1.392.011,
con una casa di 124 m² a 3.000 €/m² = € 372.000,
estendibile fino a 500 m², quindi 376 m² costruibili extra a 500 €/m² = € 188.000,
e con ulteriori 60 m² di costruzione agricola a 1000 €/m² = € 60.000,
prezzo finale di € 2.012.011 arrotondato a € 1.990.000.
https://montedagalaecoresort.blogspot.com/2021/04/monte-da-gala-for-sale.html
Analisi comparativa delle 9 proprietà considerate come benchmark più pertinenti.
1) Carrasqueira
Nel villaggio di Carrasqueira, vicino a Comporta, questa piccola casa quasi finita e da arredare chiede 10.325 €/m² per 74 m² di area abitabile. Rispetto al mio prezzo di 3.000 €/m², chiede +244,17%.
Nella frazione di Muda, adiacente al progetto Muda Reserve e situato a meno di 10 minuti da VMAS, è in vendita un terreno di 4,58 ettari con diritto edificatorio per 500 m², al prezzo di 1.900.000 €.
A fronte di un importo pressoché analogo, si ottiene circa la metà della superficie di VMAS, con la necessità di avviare da zero tutte le opere di preparazione, mentre VMAS risulta già ripulito, organizzato con un sistema viario interno e dotato di infrastrutture, oltre a disporre di un’abitazione già esistente e abitabile.
Analisi comparativa di 5 proprietà vicine in un raggio di 5 km.
Qui di seguito, indicative del tono sociale della zona, le due proprietà attualmente disponibili per locazioni brevi si trovano rispettivamente:
una confinante con VMAS sul lato nord
e l’altra situata a 2,7 km di distanza, sul lato sud.
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