MdG Eco Resort: Venda MdG 16/05/2023

Depois da venda falhada em abril de 2022, retirei o imóvel do mercado durante todo o verão até 1 de setembro, altura em que voltou a estar disponível nas várias agências.

De 1º de setembro a 8 de outubro recebi 9 visitas e depois o mercado despencou.
Durante todo o inverno não recebi nenhuma chamada ou visita, agora há algumas semanas a situação recuperou algum dinamismo e recebi 3 visitas com outra a ser agendada.
Muitos agentes imobiliários da região me confirmaram que a demanda desapareceu neste inverno (2022/23).
As razões são conhecidas, inflação, guerra, aumento dos custos de energia, transporte e materiais, queda das criptomoedas e de alguns bancos, etc.
Como resultado disso, reduzi meu asking price de € 2.100.000 para

€ 1.750.000.

Na CM de Grândola estão apresentados, antes de 3 de junho de 2022, 87 projetos turísticos que aguardam licenciamento.

Apenas estes projetos serão considerados, por ordem cronológica de entrada, para receber a licença até ao esgotamento das restantes camas turísticas disponíveis que ainda estão a ser calculadas.

Empreendimentos Turísticos em apreciação por ordem cronológica de entrada antes de 03-06-2022.

Vale Martim Afonso Sul tem o número de entrada de 57 de um total de 87.

Recentemente entrou em vigor um novo PDM, mais restritivo que o anterior, mas os 87 projetos em causa vão ser analisados de acordo com as regras do PDM acabado de expirar.
O levantamento da suspensão do PDM e o recomeço das atividades estavam previstos para entre este mês de março e verão (2023), mas ainda não aconteceu, todos estão à espera.
Se eu tiver a sorte de receber a licença antes de acabarem as camas disponíveis, o preço pedido subirá para 2.900.000€ com a ideia de vender por nada menos que 2.750.000€.

Meu terreno tem uma casa, onde moro, de 124m2 com dois quartos e dois banheiros, ainda é possível construir 376m2 até atingir o máximo de 500m2.

Para outro projeto desenhei suítes pré-fabricadas de 36m2 com quarto, casa de banho, cozinha e despensa, sala de jantar e sala de estar, nas fotos abaixo:

construindo 10 destas unidades num total de 360m2 teríamos ainda 16m2 disponíveis até atingirmos os 376m2 ainda edificáveis.

Estas 10 suites, somadas à casa existente de 124m2 com dois quartos com casas de banho e a suite de 60m2 na já existente estrutura metálica que hoje é um apoio agrícola,

perfazem um total de 13 suites que podem ser geridas com uma simples licença AL pois, oficialmente, seria uma moradia única que poderá ter os diferentes módulos que a compõem a uma distância máxima de 10 metros entre si.

O novo hotel de Christian Loboutin "Vermelho" em Melides tem exatamente 13 suítes.
O facto de todas as unidades serem auto-suficientes com cozinha própria dispensa a necessidade de organização e prestação de serviço de restauração.

Assim sendo esta é uma hipótese exequível que deverá ser comunicada a potenciais compradores que procurem terrenos para o desenvolvimento de uma atividade turística.

Em relação ao preço, já expliquei a situação do mercado em geral e minha redução de preço após a queda da procura.
Na minha última pesquisa de mercado do passado dia 22 de Outubro, selecionei 149 lotes de terreno de 7 agências diferentes, dos quais 78 rústicos sem antiguidade e sem direito de construir, 68 com ruína ou pré-existência que confere o direito de construir até 500m2 para uso residencial, e 7 com projeto turístico já aprovado. Tudos com a necessidade de começar obras desde a raiz e sem casa habitável.
O valor médio por hectare solicitado é de 268.610€.

Como você pode ver na foto abaixo,

Atribuí ao meu terreno um valor de

175.000€/Ha x 8,2Ha = 1.435.000€,

depois a casa habitável de

124m2 x 3.500€/m2 = 434.000€,

e finalmente o apoio agrícola de

60m2 x 516,66€/m2 = 31.000€,

totalizando exactamente € 1.900.000 como asking price.

É fácil ver o quão competitivo meu preço é comparado aos valores médios de mercado.

Abaixo estão alguns exemplos de referência de imóveis à venda no mercado local:

este com uma área de 6,37/Ha pede 164,705€/Ha contra os meus 175,000€/Ha.

Isto porque o meu terreno está totalmente infraestruturado, bem cuidado, e já tem uma casa habitável, ao contrário do terreno que está a ser considerado aqui onde é preciso começar do zero.

Nesse caso pedem 10,768€ por metro quadrado de área construída sendo o terreno só 1.381m2, eu peço 3.500€/m2, 7.268€ menos.

De todos os empreendimentos turísticos construídos ou em construção no Concelho de Grândola, La Reserve é de longe o que apresenta maior densidade populacional.

Abaixo a comparação com a minha propriedade:

O que se segue é mais um exemplo que considero o menos atrativo dos muitos projetos existentes, como podem verificar pelas fotos, uma arquitetura muito triste