Depois da venda falhada em abril de 2022, retirei o imóvel do mercado durante todo o verão até 1 de setembro, altura em que voltou a estar disponível nas várias agências.
De 1º de setembro a 8 de outubro recebi 9 visitas e depois o mercado despencou.
Durante todo o inverno não recebi nenhuma chamada ou visita, agora há algumas semanas a situação recuperou algum dinamismo e recebi 3 visitas com outra a ser agendada.
Muitos agentes imobiliários da região me confirmaram que a demanda desapareceu neste inverno.
As razões são conhecidas, inflação, guerra, aumento dos custos de energia, transporte e materiais, queda das criptomoedas e de alguns bancos, etc.
Como resultado disso, reduzi meu asking price de € 2.100.000 para
Durante todo o inverno não recebi nenhuma chamada ou visita, agora há algumas semanas a situação recuperou algum dinamismo e recebi 3 visitas com outra a ser agendada.
Muitos agentes imobiliários da região me confirmaram que a demanda desapareceu neste inverno.
As razões são conhecidas, inflação, guerra, aumento dos custos de energia, transporte e materiais, queda das criptomoedas e de alguns bancos, etc.
Como resultado disso, reduzi meu asking price de € 2.100.000 para
€ 1.900.000 no início do ano.
Na CM de Grândola estão apresentados, antes de 3 de junho de 2022, 87 projetos turísticos que aguardam licenciamento .
Apenas estes projetos serão considerados, por ordem cronológica de entrada, para receber a licença até ao esgotamento das restantes camas turísticas disponíveis que ainda estão a ser calculadas.
por ordem cronológica de entrada antes de 03-06-2022.
Vale Martim Afonso Sul
tem o número de entrada de 57 de um total de 87.
Recentemente entrou em vigor um novo PDM, muito mais restritivo que o anterior, mas os 87 projetos em causa vão ser analisados de acordo com as regras do PDM acabado de expirar.
O levantamento da suspensão do PDM e o recomeço das atividades estavam previstos para este mês de março e verão, mas ainda não aconteceu, todos estão à espera.
Se eu tiver a sorte de receber a licença antes de acabarem as camas disponíveis, o preço pedido subirá para 2.900.000€ com a ideia de vender por nada menos que 2.750.000€.
Entretanto, o terreno com cerca de 40Ha na vertente Sul da Serra de Grândola mas no Concelho de Santiago do Cacem, ainda está disponível e,
nas proximidades, encontrei outro de 10Ha com as mesmas características.
Pelo primeiro, com um asking price de 480.000€ já negociei a 420.000€ mas ainda estou a negociar uma nova redução, para o segundo pedem 270.000€ e ainda temos de começar a negociar.
Ambas se caracterizam por terem muito pouca vegetação com vistas que se estendem até ao Algarve atravessando toda a planície alentejana mas também pelo facto de se localizarem em zonas com escassos recursos hídricos.
Este é um fato que terei que analisar com cuidado antes de prosseguir com a compra.
Este é um fato que terei que analisar com cuidado antes de prosseguir com a compra.
No entanto, a ideia seria fazer um investimento inicial, juntamente com a compra (num total de cerca de 650.000€), limpar, vedar, fazer um poço, ligar à rede eléctrica pública, e arrancar caminhos interiores, enquanto desenvolvo e licencio um projeto de turismo rural para depois revender o terreno maior por cerca de 100.000€/Ha.
Eu moraria no terreno de 10Ha onde, além da minha casa, gostaria de construir um empreendimento hoteleiro relativamente pequeno com cerca de 10 unidades habitacionais.
Eu moraria no terreno de 10Ha onde, além da minha casa, gostaria de construir um empreendimento hoteleiro relativamente pequeno com cerca de 10 unidades habitacionais.
Neste sentido, face às críticas circunstâncias geopolíticas e macroeconómicas, gostaria de saber se ainda existem oportunidades de financiamento que permitam a uma pessoa sem um tostão como eu conseguir construir um pequeno projeto turístico.
Com o dinheiro da venda, posso comprar apenas os dois terrenos, pagar os dois projetos de arquitetura, demiti-los, construir algumas infraestruturas básicas e uma unidade habitacional para mim, mas não posso construir um resort, por menor que seja. Com base em alguns cálculos grosseiros feitos recentemente, o investimento total rondaria os 8.000.000€.
Com o dinheiro da venda, posso comprar apenas os dois terrenos, pagar os dois projetos de arquitetura, demiti-los, construir algumas infraestruturas básicas e uma unidade habitacional para mim, mas não posso construir um resort, por menor que seja. Com base em alguns cálculos grosseiros feitos recentemente, o investimento total rondaria os 8.000.000€.
Em relação ao que foi discutido com o Luís sobre a venda do meu terreno, meu terreno tem uma casa, onde moro, de 124m2 com dois quartos e dois banheiros, ainda é possível construir 376m2 até atingir o máximo de 500m2.
Para outro projeto desenhei suítes pré-fabricadas de 36m2 com quarto, casa de banho, cozinha e despensa, sala de jantar e sala de estar, nas fotos abaixo:
construindo 10 destas unidades num total de 360m2 teríamos ainda 16m2 disponíveis até atingirmos os 376m2 ainda edificáveis.
Estas 10 suites, somadas à casa existente de 124m2 com dois quartos com casas de banho
e a suite de 60m2 na já existente estrutura metálica que hoje é um apoio agrícola,
perfazem um total de 13 suites que podem ser geridas com uma simples licença AL pois, oficialmente, seria uma moradia única que poderá ter os diferentes módulos que a compõem a uma distância máxima de 10 metros entre si.
O novo hotel de Christian Loboutin "Vermelho" em Melides tem exatamente 13 suítes.
O facto de todas as unidades serem auto-suficientes com cozinha própria dispensa a necessidade de organização e prestação de serviço de restauração.
O facto de todas as unidades serem auto-suficientes com cozinha própria dispensa a necessidade de organização e prestação de serviço de restauração.
Assim sendo esta é uma hipótese exequível que deverá ser comunicada a potenciais compradores que procurem terrenos para o desenvolvimento de uma atividade turística.
Em relação ao preço, já expliquei a situação do mercado em geral e minha redução de preço após a queda da procura.
Na minha última pesquisa de mercado do passado dia 22 de Outubro, selecionei 149 lotes de terreno de 7 agências diferentes, dos quais 78 rústicos sem antiguidade e sem direito de construir, 68 com ruína ou pré-existência que confere o direito de construir até 500m2 para uso residencial, e 7 com projeto turístico já aprovado. Tudos com a necessidade de começar obras desde a raiz e sem casa habitável.
O valor médio por hectare solicitado é de 268.610€.
Na minha última pesquisa de mercado do passado dia 22 de Outubro, selecionei 149 lotes de terreno de 7 agências diferentes, dos quais 78 rústicos sem antiguidade e sem direito de construir, 68 com ruína ou pré-existência que confere o direito de construir até 500m2 para uso residencial, e 7 com projeto turístico já aprovado. Tudos com a necessidade de começar obras desde a raiz e sem casa habitável.
O valor médio por hectare solicitado é de 268.610€.
Como você pode ver na foto abaixo,
Atribuí ao meu terreno um valor de
175.000€/Ha x 8,2Ha = 1.435.000€,
depois a casa habitável de
124m2 x 3.500€/m2 = 434.000€,
e finalmente o apoio agrícola de
60m2 x 516,66€/m2 = 31.000€,
totalizando exactamente € 1.900.000 como asking price.
É fácil ver o quão competitivo meu preço é comparado aos valores médios de mercado.
Abaixo estão alguns exemplos de referência de imóveis à venda no mercado local:
Nesse caso pedem 10,768€ por metro quadrado de área construída sendo o terreno só 1.381m2.
De todos os empreendimentos turísticos construídos ou em construção no Concelho de Grândola, La Reserve é de longe o que apresenta maior densidade populacional.
Abaixo a comparação com a minha propriedade:
O que se segue é mais um exemplo que considero o menos atrativo dos muitos projetos existentes, como podem verificar pelas fotos, uma arquitetura muito triste
e uma densidade exagerada. Este lote é apenas 0,8Ha maior que o meu e tem 16 moradias mais um edifício central com área comum.
Introducing the SAMA Comporta, in the village of Muda, Comporta.
The 16 villas within a lot of 9Ha,
feature an architectural design inspired by Comporta, Ibiza, and Morocco.
Ranging from 2 to 5 bedrooms,
each villa is built on plots from 1,975 sqm to 11,050 sqm.
Prices range from €1,650,000 to €4,365,000.
Uma moradia de 145m2 com 2 quartos e 3 casas de banho e um lote de 2.200m2 está a pedir 1.650.000€.
Abaixo a comparação com a minha propriedade:
.jpeg)
.jpeg)
Nessun commento:
Posta un commento