Contrato de Mediação Imobiliária - Something Perfect

Após a abortada venda do meu terreno a clientes da JLL, Arq.a Sara Afonso, proprietária da imobiliária Something-Perfect junto com o Arq. João Resende, que tinha apresentado o comprador espanhol pelo meu terreno, ela propôs que eu lhe concedesse um contrato exclusivo de seis meses para comercializar e vender minha propriedade por outros canais que não os usuais, garantindo-me que ela venderia o terreno.

Depois de analisar a proposta decidi aceitá-la e comuniquei o seguinte a todas as agências que têm o meu terreno em carteira:

No dia seguinte, sábado 30 de abril, a Arq.a Sara Afonso deixou-me uma cópia do contrato de angariação para assinar que só li no dia seguinte, domingo e do qual você encontrará uma cópia abaixo:

Você pode imaginar minha surpresa depois de ler e reler este contrato e minha resposta por e-mail foi a seguinte:

Aguardando uma resposta que, demorou a chegar, escrevi outro e-mail com a minha contraproposta de contrato, que junto em anexo ao e-mail em .doc (Contrato Mediação Imobiliária Minuta - Francesco) e aqui abaixo, com a estrutura contratual padrão indicada pelo IMPIC (Instituto dos Mercados Públicos do Imobiliário e da Construção)

 

 

 

A resposta foi a seguinte com três anexos :

que anexo no meu e-mail e aqui abaixo:

CMI DEP Nº 1010 - AMI 17275_Monte da Gala

Aditamento_Contrato de Mediação_Imobiliária_5_2022

Lei da PBC e FT - Identificação das Entidades - Magna Conversa

Minha resposta foi a seguinte:

demorando uma resposta do outro lado, no dia seguinte escrevi:

A correspondência que se seguiu com o Arq. João Resende foi a seguinte:

cópia de contrato com data de registro de 04/05/2022 em anexo e aqui em baixo:

não é necessário ler o contrato na íntegra porque nada mais é do que o formulário tipo de um contrato de angariação não pré-preenchido com exceção de dados parciais da minha empresa Magna Conversa inseridos incorretamente no espaço dedicado à empresa de mediação, anote a data do registo (direito superior) que foi um dia antes deste e-mail.

A resposta do Arq. João Resende foi a seguinte:

Dois dias depois, o Arq. João Resende telefonou-me para explicar que todas as imobiliárias devem registar no IMPIC um contrato-tipo de angariação, correspondente ao fornecido pela mesma entidade, sendo obrigados a utilizar sempre esse e caso queiram usar um contrato que prevê cláusulas adicionais deveria registrá-lo.

Embora não totalmente convencido sobre este procedimento, porque tive casos semelhantes com outras agências que não tiveram problemas em aceitar minhas propostas com pequenas alterações no contrato, aceitei esta resposta dizendo que poderíamos prosseguir, mas posteriormente refleti sobre a primeira proposta de contrato deles e escrevi o seguinte e-mail:

Em conclusão, as minhas questões de interpretação e esclarecimento que lhe faço são as seguintes:

• Qual é a sua interpretação do primeiro contrato que eles me propuseram em papel? Esperava um contrato-tipo de mediação imobiliária e em vez disso recebi um texto com uma forma destorcida e de difícil compreensão, que eu nunca tinha visto antes e que ao contrário de qualquer contrato normal deste tipo não mencionava o valor do preço exigido para a venda do imóvel; nem a retribuição pela mediadora (Cláusula Quarta) que não era expressa em percentagem do valor de venda do imóvel e a pagar pelo vendedor a mediadora conforme a prática, mas forneceu uma estrutura completamente diferente que não é clara para mim na forma e no objectivos. Qual é a sua interpretação disso?
• É verdade que as imobiliárias são obrigadas a registrar um contrato modelo no IMPIC e usar sempre o mesmo sem poder fazer pequenas alterações que incluam alguma cláusula adicional? Como já mencionado, para todos os contratos de mediação imobiliária que assinei até agora, sempre propus algumas variações e acréscimos que sempre foram aceitos sem que as agências levantassem o problema da necessidade de registro do contrato no IMPIC por causas das alterações solicitadas.
• Tenho razão em perguntar-me e perguntar ao Arq. João Resende, como fiz, porque é que a sua agência me ofereceu o seu primeiro contrato sem a necessidade de este último ser aprovado pelo IMPIC, enquanto os pequenos acréscimos ao contrato-tipo que solicitei deveriam ter sido validados pelo IMPIC? A este respeito é necessário notar que, embora o seu primeiro contrato totalmente diferente do modelo-tipo não ostentasse qualquer carimbo de registo no canto superior direito, 

os contratos subsequentes que eles me propuseram para os quais não puderam aceitar a inclusão de minhas cláusulas adicionais, tinham um carimbo de registro no canto superior direito

• Quais são, se houver, as diferenças entre "Contrato de Angariação" e "Contrato de Mediação Imobiliária" (as duas versões acima)?
• Se para evitar complicar as coisas eu decidir aceitar assinar o contrato onde meus pedidos de cláusulas adicionais são reunidos em uma adenda, qual a melhor forma de isso ser posteriormente reconhecido e ter valor legal?
• A modalidade proposta pelo Arq. João Resende, no seu email de 4 de maio, 20h39, "Pode ser assinada com assinaturas reconhecidas por Notário se quiseres?", é necessária ou basta a assinatura acompanhada do carimbo da empresa como sugeri eu no meu email seguinte do mesmo dia "Caso vocês consigam me dar uma explicação plausível de tudo isso e decidamos avançar com o contrato e adenda, não haverá necessidade de ir ao Notário se as assinaturas forem acompanhadas do carimbo da empresa e uma cópia de um documento de identidade com assinatura."?   

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