Terreno de 8,2 hectares com uma residência de 124 m² com possibilidade de ampliação até 500 m² de área total habitacional (mais 376 m² edificáveis).
Existe ainda uma licença aprovada para Hotel Rural com 50 camas e 1.662 m² de área edificável turística, totalizando 2.162 m² de ABC (área bruta de construção).
Na tabela abaixo, a avaliação do imóvel com a composição do preço de venda.
Encontra-se atualmente em fase de avaliação a hipótese de alienar uma parte do terreno, incluindo a respetiva capacidade edificatória com destino turístico-hoteleiro (1.662 m²), mantendo-se em propriedade uma parcela distinta do conjunto imobiliário que compreende o edifício residencial existente (124 m²) e a capacidade edificatória adicional (376 m²), não incluída no projeto de Hotel Rural, que se insere nesta parcela de 2 ha.
Neste cenário, torna-se necessário definir uma estrutura jurídica adequada que permita a separação funcional e patrimonial das duas parcelas e, simultaneamente, a celebração de um contrato, com o instrumento jurídico mais idóneo, com os futuros adquirentes, responsáveis pela realização e gestão do projeto de Hotel Rural.
O objetivo é garantir clareza quanto aos direitos edificatórios, à titularidade das áreas e à utilização das infraestruturas comuns, minimizando os riscos legais e operacionais para todas as partes envolvidas.
A seguir, apresenta-se a repartição proposta e os respetivos valores.
O terreno de 8,2 ha seria dividido em duas áreas/"parcelas":
-
2 ha
-
6,2 ha
A primeira "parcela", com 2 ha, que inclui a casa de 124 m² e a edificabilidade adicional de 376 m², é avaliada em 0,95 milhões de euros.
A segunda "parcela", com 6,2 ha e 1.662 m² de edificabilidade TER, é avaliada em 1,5 milhões de euros.
Caro Dr. Xxx Xxx,
submeto à sua apreciação a presente documentação e a checklist anexa, relativas à definição da estrutura jurídica adequada para a separação funcional e patrimonial de dois compartimentos distintos integrados numa única propriedade rústica indivisível, situada no concelho de Grândola.
A propriedade em causa, Vale Martim Afonso Sul (VMAS), pertencente a Magna Conversa Unipessoal Lda, integra atualmente:
• um núcleo residencial privado (VMAS "A"), correspondente à habitação do proprietário, com capacidade edificatória exclusivamente residencial, a manter sob plena titularidade e gestão autónoma, incluindo a possibilidade de exploração em regime de Alojamento Local;
• um núcleo turístico (VMAS "B"), objeto de licença de Turismo em Espaço Rural – Hotel Rural, com área bruta de construção turística claramente definida e desenvolvimento previsto em unidades autónomas.
Por razões urbanísticas e cadastrais, o terreno não é passível de fracionamento, sendo, no entanto, essencial garantir:
• a plena autonomia jurídica, funcional e operacional de cada compartimento;• a inexistência de interferências recíprocas entre uso residencial e uso turístico;• a possibilidade de transmissão autónoma do projeto turístico, incluindo a constituição de propriedade horizontal sobre as unidades a edificar.
A solução conceptual proposta assenta na constituição de um direito de superfície exclusivo, de natureza perpétua, a incidir sobre o perímetro funcional do projeto turístico (VMAS B), permanecendo a propriedade do solo indiviso na esfera da sociedade originária, e ficando o núcleo residencial (VMAS A) expressamente excluído de qualquer ónus, limitação ou regime turístico.
As servidões técnicas e de acesso necessárias ao funcionamento do projeto turístico deverão ser reguladas no mesmo ato constitutivo do direito de superfície, de forma clara, exaustiva e registável, evitando ambiguidades futuras.
O objetivo estratégico é concretizar a capitalização através da venda do VMAS B, preservando simultaneamente a plena titularidade e continuidade de gestão do VMAS A.
A checklist que se segue tem como objetivo apoiar a sua análise jurídica prévia, identificar todos os pontos críticos a validar antes da redação dos atos e assegurar coerência entre a estrutura jurídica proposta, o licenciamento urbanístico existente e a prática notarial aplicável.
Neste contexto, agradecia que pudesse indicar a sua disponibilidade para prestar esta consultoria jurídica e, se possível, apresentar um preventivo detalhado, especificando:
• o âmbito da análise jurídica (incluindo enquadramento urbanístico, civil e registral);• a validação da estrutura proposta e eventuais alternativas;• a preparação ou revisão dos atos necessários (direito de superfície, servidões, propriedade horizontal);• bem como uma estimativa de prazos para a conclusão desta fase de trabalho.
Tal me permitirá avaliar os próximos passos com a devida clareza e calendarização, antes de avançar para a redação dos instrumentos notariais.
Com os melhores cumprimentos.
CHECKLIST OPERATIVA PARA O ADVOGADO
Fase prévia à redação dos atos
1. Verificações preliminares de enquadramento jurídico
- Confirmar que o terreno é juridicamente indivisível (cadastro / PDM / regime do solo rústico).
- Verificar a titularidade plena e atual do terreno pela sociedade Unipessoal Lda.
- Confirmar a inexistência de:
- ónus reais incompatíveis;
- limitações legais à constituição de direitos reais autónomos, nomeadamente o direito de superfície.
2. Coerência urbanística e licenciamento
- Verificar que a licença TER (Hotel Rural):
- é válida, eficaz e juridicamente transmissível;
- identifica claramente 1.662 m² de ABC turística;
- exclui expressamente a habitação do proprietário.
- Confirmar que:
- a habitação do proprietário (124 m²) e a capacidade edificatória residencial até 500 m² são urbanisticamente autónomas e não integradas no TER.
- Validar que a propriedade horizontal sobre as UA turísticas é:
- compatível com a licença emitida;
- admissível à luz do regime jurídico dos empreendimentos turísticos.
3. Direito de superfície – enquadramento geral
• Definir o direito de superfície como perpétuo (sem termo).
• Confirmar que o direito:
- é real, exclusivo e autónomo;
- é oponível a terceiros;
- é inscrevível na Conservatória do Registo Predial.
• Estabelecer que o superficiário:
- adquire a titularidade plena das construções;
- pode alienar, onerar e transmitir o direito de superfície e as frações.
4. Objeto preciso do direito de superfície
• Delimitar de forma inequívoca o perímetro do VMAS B:
- através de plantas com valor notarial;
- com referência clara às peças desenhadas do masterplan.
• Incluir expressamente:
- áreas de implantação dos edifícios;
- áreas comuns do TER;
- áreas técnicas e de serviço.
• Excluir de forma expressa qualquer área referente ao VMAS A.
5. Separação jurídica entre VMAS A e VMAS B
• Inserir cláusula que estabeleça que:
- VMAS A fica fora do âmbito do direito de superfície;
- não existe qualquer comunhão de uso ou gestão.
• Salvaguardar explicitamente:
- o direito de edificar até 500 m² para uso exclusivamente residencial;
- a possibilidade de exploração em Alojamento Local, sem autorização do superficiário.
• Prever cláusulas de não interferência funcional, urbanística e operacional entre as partes.
6. Servidões técnicas (no mesmo ato)
• Regular no mesmo ato constitutivo do direito de superfície todas as servidões técnicas, incluindo:
- acessos rodoviários e pedonais;
- redes de água;
- eletricidade;
- telecomunicações;
- drenagens, ETAR e infraestruturas técnicas.
• Definir para cada servidão:
- traçado;
- finalidade;
- caráter exclusivo ou partilhado;
- responsabilidades de manutenção.
• Excluir expressamente servidões implícitas ou não descritas.
7. Propriedade horizontal sobre as unidades TER
• Confirmar que o ato de constituição do direito de superfície:
- autoriza expressamente a constituição de propriedade horizontal.
• Estabelecer que:
- as frações incidem sobre o direito de superfície e não sobre o solo;
- cada fração é autónoma, transmissível e onerável.
• Assegurar a compatibilidade entre:
- regulamento da propriedade horizontal;
- regulamento de uso do empreendimento turístico;
- exclusão de qualquer impacto sobre o VMAS A em relação a esploração AL.
8. Regulamentos e instrumentos acessórios
• Avaliar a necessidade de anexar:
- regulamento de uso das áreas comuns do TER;
- regulamento de não interferência entre VMAS A e VMAS B.
• Verificar coerência entre:
- ato de superfície;
- ato de propriedade horizontal;
- eventuais contratos de exploração turística.
9. Aspetos fiscais (apenas estruturais)
• Clarificar:
- regime de IMI aplicável ao proprietário do solo e ao superficiário;
- autonomia fiscal das frações turísticas.
• Excluir qualquer forma de solidariedade fiscal implícita entre VMAS A e VMAS B.
10. Registo predial e bancabilidade
• Verificar que:
- o direito de superfície perpétuo é corretamente qualificado no registo predial;
- as servidões são registáveis em conjunto;
- a descrição registral é adequada à financiabilidade do direito e das frações.
• Evitar formulações ambíguas que possam:
- fragilizar a natureza real do direito;
- gerar incerteza para terceiros ou credores.
11. Riscos a neutralizar antes da redação
• Ambiguidade nas plantas → exigir peças gráficas com valor notarial.• Sobreposição funcional entre AL e TER → exclusão expressa.• Servidões não tipificadas → enumeração taxativa.• Uso indevido de conceitos de “quota” ou “parcela” → utilização exclusiva de direitos reais.
12. Resultado esperado do trabalho jurídico
• Confirmação escrita da viabilidade jurídica integral da estrutura proposta.• Identificação de:
- potenciais criticidades adicionais não contempladas nesta check-list;
- eventuais ajustamentos necessários;
- cautelas adicionais de redação.
• Validação final antes de:
- redação do ato de constituição do direito de superfície;
- redação do ato de constituição da propriedade horizontal.
Nota final
A presente checklist visa reproduzir juridicamente os efeitos de uma dupla plena autonomia proprietária, apesar da indivisibilidade formal do solo, através de uma estrutura robusta, registável e sustentável no tempo, baseada em:
• direito de superfície exclusivo e perpétuo;• licenciamento AL autónomo (P. A);• licenciamento TER autónomo (P. B);• propriedade horizontal sobre as unidades turísticas TER.
